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不断创新农村产权交易模式,政府监管与市场服

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不断创新农村产权交易模式,政府监管与市场服

湖南省长沙市岳麓区积极探索土地流转政府管理职能与土地流转主体服务职能科学结合机制 近年来,湖南省长沙市岳麓区连续被农业农村部确定为工商资本租赁农户承包地准入监管与风险防范机制、土地经营权流转规范化管理服务试点单位。经过创新试点,岳麓区积极探索土地流转政府管理职能与土地流转主体服务职能科学结合机制,逐步健全了土地流转服务体系,规范了土地流转行为,完善了管理制度,取得了明显成效。截至目前,岳麓区共引导8家农业产业化龙头企业、227家农民合作社投入资金15亿元;其中列入监管范围的经营主体29家,审批监管土地流转面积1.38万亩。威尼斯app官网下载 1 坚持政府主导,建立土地流转管理监督机制 为完成好土地经营权流转规范化管理服务试点任务,岳麓区委、区政府成立了专项工作领导小组,建立了三级配套体系,区建立土地流转综合服务中心,街设立农村土地流转服务站,村级配备兼职土地流转信息员。区街村及其土地管理部门主要承担管理职能,负责土地承包管理工作的法律法规政策及业务指导审批,监督指导土地流转服务主体土流网从事服务工作的规范性。根据政府和服务主体双方合同约定,区政府重点强化了质量要求,明确了加强质量监管条款;审批完成后,能否从管理系统软件中直接打印合同,是否指导流转双方签订规范合同;对流转合同审批、签订过程是否均通过系统软件进行管理等进行定性定量监管。同时还对土地流转供需信息是否全国发布、特色项目宣传招商是否对接、交易经纪是否撮合、保险是否精准衔接(经营权抵押贷款履约保证保险)、经营权主体抵押融资服务是否到位等方面进行监管,实行监管全覆盖,确保土地流转服务质量。 实践证明,农业土地规模经营如何实现适度,如何增加比较效益,均离不开对土地流转优质服务的监督管理。岳麓区政府注重抓好:一是强化领导。这些年来,将这些工作作为农村土地改革工作的重点来抓。工作班子及力量越来越强,土地流转审批机制越来越完善,审批制度越来越严格;同时投入服务体系建设的力度也越来越大。二是强化培训。区政府注重提高各级土地流转管理队伍素质,通过多种形式,加强业务培训,尤其注重加强土地流转管理队伍与土流网服务队伍的交流学习,加强业务融合和政策交流,全面提升管理服务水平。三是强化考核。土地流转后,实行跟踪管理,为确保项目规划、土地用途不改变,保护好地力、生态环境,保护好受让方生产经营不受影响,区政府制定考核目标,加强考核。每年安排区监察局、区政府督查室不定期督查,对土地流转政策执行不力的组织和个人,依法依规严肃处理,确保土地流转环境良好氛围。 引入服务主体,创新土地流转市场服务模式 岳麓区通过购买农业社会化服务,确定湖南土流信息有限公司为土地流转服务主体,承担农村土地经营权流转服务职能,服务范围主要包括土地流转信息收集处置、审批资料完善、土地经营权估价、土地经营权抵押、土地流转合同签订鉴证、土地流转档案整理归档等内容。同时服务主体建立起了同政府职能的对接机制,提升了土地流转服务职能对接效率,确保土地流转双方满意。 岳麓区通过服务主体研发的农村土地经营权流转管理服务系统软件,创新土地流转网签审批形式,实现土地流转服务机制优化。重点突出土地流转审批流程网络化,土地流转信息收集、处理、存储及传递快速化,实现了为土地流转双方提供信息服务规范化、服务操作制度化。主要制定了线下联席评审+线上网签审批+交易鉴证见证相结合的三重风控管理模式。具体表现为:一是为线下联席评审提供服务。对流转面积50亩以上的土地,由岳麓区、街、村等在3个工作日内完成专家联席评审。评审环节中需要的土地流转信息登记表、价格评估表、评审资料清单等资料由土流网负责收集提供。二是为线上网签审批提供服务。区街村等完成了联席评审后,土流网根据政府部门安排,完成从区级到街到村的全流程服务资料完善服务,并提供从土地流转供需信息发布到合同签署全流程的资料准备和业务指导,做到全程有记录、有跟踪、有存档、可追溯。三是提供交易鉴证见证服务。为了确保土地流转的公正性和法定性,流转合同签订后,流转双方均可向街道经管部门申请鉴证,同时土流网作为第三方提供见证,增强官方鉴证+民间见证双重认证效力。 在试点基础上,政府和服务主体共同创新土地流转数据共享机制。一是加快确权数据综合利用,共享土地基本信息。加快建设农村土地承包经营权确权登记颁证平台建设,结合确权平台现有的土地流转系统模块,对接上土流网研发的土地流转审批系统软件,完善现有农村土地确权成果数据库,制定确权数据保密及脱密规范制度,合理开放确权登记数据库,加快土地确权数据利用,为土地流转提供更多服务。二是共享供需政策信息,探索业务数据资源增值机制。收集区街村三级服务中心体系和社会化服务组织提供的流转供需信息及相关政策信息,经审核后同步发布到服务中心官网和土流网,扩大招商推广宣传范围,最大程度覆盖农业经营主体,实现权属数据资源增值。积极探索确权成果数据和土地流转数据在涉农补贴、土地承包经营权退出、农田整治、土地金融和地块细碎化问题等方面的应用,促进土地流转管理服务成果转化,推进全区现代农业快速发展。三是加强业务向街延伸。计划在街及重点村开设规范化流转服务所,充分利用土地经营权流转交易线上管理系统,加强信息收集发布、项目宣传对接,为农户和工商企业做好土地流转服务,同时也加强对工商资本进入农村农业领域的监管,切实为农业产业化龙头企业保驾护航。

随着劳动力转移和改革的推进,农村产权交易需求明显增长,各地不断创新农村产权交易模式,如“成都模式”、“武汉模式”以及土流网正在探索的新型模式等,为农业转型升级注入强劲驱动力。

成都模式 确权先行财政避险

经成都市政府批准,成都农村产权交易所于2008年10月成立,是成立的全国首家农村产权综合性市场交易所,其主要业务是农村产权流转信息发布以及组织农村产权交易过程。

交易所采取以实物作为定价基础的方式,不以盈利为目的,对转让方不收取交易费用,对受让方只收取交易服务成本费用,以促进农村产权的流转,扶持农村产权市场的健康发展。

交易一般按照“委托授权—形式审查—信息发布—征集受让方—组织交易—成交签约—结算交割—出具鉴证书—变更登记及备案”的程序进行。

需要注意的是成都农村产权交易所只负责确权颁证后及权属登记前的交易过程。产权交易前的确权颁证、交易审批和交易后的权属变更登记或流转合同备案管理等项均在其他各相关政府职能部门进行。也就是说,只有确权、归属明晰的产权才能进行交易。

长期以来,农村各项产权主体不明晰或虚化,是阻碍各项产权流转的重要原因。确权先行,是成都模式的一大创新,这和农村产权制度改革试点有关。2007年6月,国家发改委批准设立成渝全国统筹城乡综合配套改革试验区。2008年1月,成都市政府发布《关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见》,拉开了农村产权制度改革的大幕,明确以农村土地确权、流转、创新农村土地产权流转新模式为改革重点。

威尼斯app官网下载 ,成都最终选定都江堰市鹤鸣村为改革试点村,鹤鸣村通过对农村承包地、集体建设用地、宅基地的确权颁证、明确了权利主体,为顺利实现流转奠定了制度基础。

另外,为降低交易风险,成都市政府出资3亿元,成立农村产权流转担保股份有限公司。作为土地流转行为的担保方,成都市农村产权流转担保股份有限公司承担保护投资者和农民合法权益的义务。一旦出现因企业投资遭受损失,无法按时足够支付流转费时,担保公司负责支付土地租金,当流转方违约时,担保公司要根据担保标得承担相应赔偿责任。

武汉模式 拓展融资抵押业务

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